威海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)收購存量商品房用作保障性租賃住房管理辦法（試行）
（征求意見稿）
第一章 總則
第一條 以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，規(guī)范收購存量商品房用作保障性租賃住房工作，加快解決工薪收入群體以及城市需要的引進人才等群體住房困難，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號)、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關(guān)工作的通知》（建保〔2024〕44 號）等文件精神，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱收購存量商品房用作保障性租賃住房，是指政府指定地方國有企業(yè)作為收購主體，在市場上收購符合一定條件的商品房用作配租型保障性住房行為。
本辦法所稱的保障性租賃住房，指政府提供政策支持，限定戶型面積和租金標(biāo)準(zhǔn)，面向符合條件的新就業(yè)無房職工、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)人員等住房困難群體出租的保障性住房，也可用作人才房、青年公寓、職工宿舍等。
第三條 本辦法適用于我區(qū)收購存量商品房用作保障性租賃住房征集、收購、供應(yīng)、使用、退出及監(jiān)督管理等活動。
第四條 保障性住房收購堅持以需定購的原則。根據(jù)我區(qū)房地產(chǎn)市場情況、綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導(dǎo)、市場化運作”的思路，自主決策是否開展收購存量商品房用作保障性租賃住房工作。
第二章 收購工作
第五條 結(jié)合輪候庫需求和房源摸排結(jié)果，確定經(jīng)開區(qū)保障性住房年度計劃，發(fā)布收購公告，對符合條件的報名企業(yè)及房源進行合規(guī)性審查。
第六條 收購主體需為地方國有企業(yè)，該國有企業(yè)及其所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得為地方政府的融資平臺，且符合銀行的授信要求。由收購主體負(fù)責(zé)實施收購工作，并負(fù)責(zé)保障性租賃住房的運營。
第七條 責(zé)任分工。
經(jīng)濟發(fā)展局負(fù)責(zé)收購存量商品房用作保障性租賃住房項目的聯(lián)合認(rèn)定工作。
財政金融局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)申報存量商品房用作保障性租賃住房相關(guān)扶持政策，組織銀企對接統(tǒng)籌資金支持。
建設(shè)局負(fù)責(zé)房源征集、指導(dǎo)收購主體開展收購工作；負(fù)責(zé)收購存量商品房用作保障性租賃住房項目的聯(lián)合認(rèn)定工作。
精致城市管理辦公室負(fù)責(zé)將收購存量商品房用作保障性租賃住房納入全區(qū)統(tǒng)一管理。
稅務(wù)局負(fù)責(zé)落實收購存量商品房用作保障性租賃住房收購過程中的稅收優(yōu)惠政策。
市自然資源和規(guī)劃局經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)分局負(fù)責(zé)收購存量商品房用作保障性租賃住房項目的聯(lián)合認(rèn)定工作。
不動產(chǎn)登記經(jīng)區(qū)分中心負(fù)責(zé)協(xié)助收購雙方辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記工作。
第三章 資金管理
第八條 收購主體籌集收購資金實施封閉管理，?？顚Ｓ?。收購主體收購不同商品房項目要分別建賬，單獨核算，項目間資金不得混同。
第九條 收購主體使用貸款資金的，應(yīng)在貸款銀行開立資金監(jiān)管賬戶，確保貸款資金發(fā)放、使用、回收均通過該賬戶處理。收購主體配租保障性住房所獲租金收入應(yīng)優(yōu)先償還貸款。
第四章 運營管理
第十條 保障性租賃住房主要面向城區(qū)內(nèi)無房且穩(wěn)定就業(yè)的新市民、青年人，特別是從事基本公共服務(wù)人員、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人員和產(chǎn)業(yè)工人等群體。支持符合條件的青年人才申請保障性租賃住房，支持用人單位集中申請。
第十一條 保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可針對二孩及以上家庭住房需求等實際情況，適當(dāng)放寬面積標(biāo)準(zhǔn)，也可將大戶型分割成獨立房間進行配租。
第十二條 保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)，按照可負(fù)擔(dān)、可持續(xù)原則，指導(dǎo)價不高于同地段、同類型、同品質(zhì)市場租賃住房租金的80%。保障性租賃住房租金由投資主體或運營管理主體委托第三方專業(yè)機構(gòu)定期評估，或依據(jù)政府發(fā)布的參考價格確定；保障性租賃住房租金實行動態(tài)調(diào)整。
第十三條 保障性租賃住房由運營管理單位具體負(fù)責(zé)入住審核、運營管理等，并根據(jù)住房實際出租情況進行合理分配。
（一）申請條件
1.申請人在經(jīng)區(qū)工作，并與用人單位簽訂勞動合同1年以上； 2.申請人及配偶在經(jīng)區(qū)無住房；
3.申請人及配偶在威海市區(qū)范圍（環(huán)翠區(qū)、經(jīng)區(qū)、高區(qū)、臨港區(qū)）內(nèi)未享受公共租賃住房保障等其他住房保障政策。
（二）申請材料
以個人名義申請的：
1.《經(jīng)區(qū)保障性租賃住房申請審核表》；
2.申請人身份證復(fù)印件；
3.申請人勞動合同。
用人單位集中申請的：
1.申請單位與運營管理單位簽訂的租賃合同；
2.入住人員清單；
3.入住人員身份證復(fù)印件。
（三）準(zhǔn)入程序
1.申請：申請人向保障性租賃住房運營管理單位提交申請表及相應(yīng)申請材料。
2.受理審核：運營管理單位收到齊備的申請材料后，將申請信息錄入保障性租賃住房系統(tǒng)，于2個工作日內(nèi)完成材料核驗、房產(chǎn)比對等審核工作。經(jīng)審核符合條件的，予以辦理；不符合條件的，運營管理單位應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)告知申請人。
第十四條 經(jīng)審核符合申請條件的，按程序進行房屋分配，簽訂租賃合同。每個家庭或單身人員只能申請承租1套保障性租賃住房。房源充足情況下，實行常態(tài)化配租，對符合準(zhǔn)入條件的對象實行“先到先租，隨到隨租”。配租期間，項目房源滿租的，應(yīng)實行輪候配租，建立輪候名冊，按照申請先后順序輪候配租。承租人應(yīng)按時繳納房屋租金和房屋使用過程中發(fā)生的物業(yè)、水、電、氣、暖等費用。
第十五條 收購存量商品房作為保障性住房合同管理制度。
（一）采取個人租賃方式申請保障性租賃住房的，保障性租賃住房租賃合同期限一般不超過1年。租賃合同到期后，經(jīng)重新審核符合準(zhǔn)入條件的可以續(xù)租。
（二）采取單位集體租賃方式申請保障性租賃住房的，運營管理單位與申請單位簽訂租賃合同，并明確各自責(zé)任權(quán)利。申請單位每季度向運營管理單位報送入住人員相關(guān)情況。
第十六條 收購存量商品房作為保障性住房承租人（個人）退出制度。
（一）保障性租賃住房承租人，有下列情形之一的，終止租賃合同，收回已承租的房屋，退出保障。
1.不在經(jīng)區(qū)工作的;
2.申請人及配偶在經(jīng)區(qū)擁有新住房的;
3.破壞、改動或者擅自裝修所承租保障性租賃住房拒不恢復(fù)原狀的;
4.轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借保障性租賃住房，利用保障性租賃住房進行非法活動或從事違法犯罪活動的；
5.拒不配合相關(guān)部門和運營管理單位管理的；
6.依據(jù)合同約定符合解除合同或者退租情形的；
7.提交個人虛假信息和資料，或者以欺騙等不正當(dāng)手段承租保障性租賃住房的；
8.其他不符合保障性租賃住房保障規(guī)定的。
（二）不再符合保障性租賃住房申請條件的，運營管理單位應(yīng)與其解除租賃合同，并給予最長不超過3個月的騰退過渡期，過渡期內(nèi)租金由運營單位與承租人協(xié)議確定。
第五章 附則
第十七條 收購存量商品房用作保障性租賃住房工作應(yīng)當(dāng)接受社會監(jiān)督。
第十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期三年。試行過程中，上級另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
關(guān)于《威海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)收購存量商品房用作保障性租賃住房管理
辦法（試行）》的草案解讀
現(xiàn)就《威海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)收購存量商品房用作保障性租賃住房管理辦法（試行）》的起草情況說明如下：
一、制定背景
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，規(guī)范收購存量商品房用作保障性租賃住房工作，加快解決工薪收入群體以及城市需要的引進人才等群體住房困難，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號)、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關(guān)工作的通知》（建?！?/span>2024〕44 號）等文件精神，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。
二、決策依據(jù)
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號)、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關(guān)工作的通知》（建?！?/span>2024〕44 號）、《威海市收購已建成存量商品房用作保障性住房工作方案》（威住建通字〔2024〕47號）、《威海市人民政府辦公室關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（威政辦發(fā)〔2022〕10號）、《威海市保障性租賃住房項目認(rèn)定書管理細(xì)則（試行）》（威保租組辦〔2022〕2號）。
三、起草過程
在文件制定階段，我們認(rèn)真學(xué)習(xí)了國家關(guān)于收購商品房用作保障性住房有關(guān)文件規(guī)定，并積極與上級部門探討研究、公開征集項目后，擬定了《威海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)收購存量商品房用作保障性租賃住房管理辦法（試行）》。
四、制定意義
收購已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務(wù)院作出的重要部署，通過收購存量房用作保障性租賃住房，可實現(xiàn)“去庫存”與“保民生”雙重目標(biāo)，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。保障性租賃住房供應(yīng)優(yōu)化是提升城市宜居性的重要抓手，通過盤活存量資源，可促進職住平衡，減少通勤成本，同時吸引人才留駐，為區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供支撐。
五、主要內(nèi)容
《威海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)收購存量商品房用作保障性租賃住房管理辦法（試行）》包括總則、收購工作、資金管理、運營管理、附則五個章節(jié)，共一十八條，主要內(nèi)容如下：
（一）總則
本辦法以新思想為指導(dǎo)，規(guī)范收購存量商品房作保障性租賃住房工作。明確收購主體、保障房定義，堅持以需定購，按“政府主導(dǎo)、市場化運作”決策是否開展收購工作 。
（二）收購工作
結(jié)合輪候庫需求和房源摸排結(jié)果確定年度計劃，發(fā)布收購公告并對報名企業(yè)及房源進行合規(guī)性審查。收購主體為符合條件的地方國有企業(yè)，負(fù)責(zé)收購和運營。各部門分工明確，經(jīng)濟發(fā)展局、建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)分局負(fù)責(zé)項目聯(lián)合認(rèn)定；財政金融局協(xié)調(diào)政策與資金；精致城市管理辦公室負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理；稅務(wù)局落實稅收優(yōu)惠；不動產(chǎn)登記經(jīng)區(qū)分中心協(xié)助辦理登記。
（三）資金管理
收購主體籌集收購資金實施封閉管理，專款專用，不同項目分別建賬、單獨核算。使用貸款資金時，應(yīng)在貸款銀行開立資金監(jiān)管賬戶，確保資金流轉(zhuǎn)通過該賬戶處理，租金收入優(yōu)先償還貸款。
（四）運營管理
保障性租賃住房面向特定新市民等群體，以小戶型為主，租金不超市場 80%且動態(tài)調(diào)整。明確申請條件、材料、程序，按程序配租，規(guī)定合同管理與承租人退出制度，不符合條件者騰退并給過渡期。
（五）附則
收購存量商品房作保障性租賃住房工作要接受社會監(jiān)督；規(guī)定本辦法生效期、有效期。
